一般的に「工場抵当」といわれるものには２種類の抵当権があります。一つ目は、個々の不動産を対象とする「狭義の工場抵当」です。もう一つは、工場財団を組成して、それに対して抵当権を設定する「工場財団抵当」です。

（１）狭義の工場抵当とは

狭義の工場抵当とは、工場に属する土地または建物に設定した抵当権（または根抵当権）について、その土地または建物に備え付けられた機械器具等に効力の及ぶ抵当権のことです。

通常の抵当権の及ぶ範囲は、土地または建物に付加して一体をなした物に限られますが、工場抵当の場合はこれに限らず備え付けられた機械、器具その他工場の用に供する物にも抵当権の効力が及ぶものになります。

（２）工場抵当権の設定登記

工場抵当権は、抵当権の設定契約でその効力を生じますので、契約の際に特に工場抵当である旨の意思表示は不要です。

但し、工場抵当であることを第三者に対抗するためには、対象となる機械・器具を記載した「機械器具目録」を提出して、工場抵当権の設定登記を法務局に申請して登記を行うことが必要になります。

（３）機械器具目録の変更（更正）

工場抵当権の設定時に提出した目録に以下のような変更が生じた場合は、法務局で機械器具目録の変更登記を申請しなければなりません。

①機械器具の表示の変更

　機械器具そのものの表示事項に変更が生じた場合に必要になります。

②新規機械器具の備付

　新規で機械器具等を備え付け、これも抵当権の効力が及ぶものにする場合に必要になります。

③機械器具の滅失（分離）

　機械が物理的に滅失した場合や、機能などを失った場合に必要になります。

④記録物件についての抵当権の消滅（機械器具の備付廃止含む）

　抵当権者の同意を得て、機械器具等の備付を止めたような場合に必要になります。

⑤目録記録の錯誤

　機械器具等の表示が錯誤や遺漏により誤って記録された場合や、抵当権の及ばないものを記録してしまった場合に必要になります。

（１）工場財団とは

通常、抵当権は土地や建物といった個別の不動産を対象として設定されます。しかし、工場財団に対する抵当権（工場財団抵当）は工場に属する土地、建物、機械器具その他地上権や賃借権といった権利などを丸ごと１個の不動産とみなしてそれに抵当権を設定します。

（２）工場財団の設定

工場の所有者は、抵当権の目的とするために１個または数個の工場について１つの工場財団を設定することができます。

工場財団の設定は、「工場財団登記簿」にその所有権保存の登記をすることによって行われます。これにより１個の不動産として抵当権設定の対象にすることができます。

（３）工場財団の組成物件

　工場財団の組成物件とすることができるのは以下のものになります。

　　　①工場に属する土地及び建物

　　　②機械、器具、電柱、電線、配置諸管、軌条その他の附属物

　　　③地上権

　　　④賃貸人の承諾があるときは物の賃借権

　　　⑤工業所有権

　　　⑥ダム使用権

（４）工場財団の組成物件の要件

工場財団の組成物件にできるものは前述のとおりですが、工場財団に属する物件には以下の要件が求められています。

　　①他人の権利の目的となっていないこと

　　②差押え、仮差押えまたは仮処分の目的となっていないこと

　　③他の財団に属していないこと

　　④既登記または既登録であること

（５）工場財団の所有権保存

前述のとおり、工場財団の設定は、工場財団登記簿に所有権保存登記をすることによってはじめて成立し、工場財団が組成されます。

工場財団が組成されると、１個の不動産とみなされ、所有権及び抵当権の目的とすることができます。

工場財団は、抵当権の目的とするために設けられた制度ですので、所有権及び抵当権（根抵当権含む）以外の目的とすることはできません。

（但し、抵当権者の同意を得れば賃貸することはできます。）

工場財団に属した土地や建物には職権で「工場財団に属した」旨の登記がされ、以降、個々に処分することは制限されることになります。

（６）工場財団目録

工場財団目録とは、工場財団の組成物件を全て記録したもので、その工場財団に属している組成物件を明示するものです。

工場財団登記簿には、具体的に何が組成物件になっているかといった内容は記載されないため、工場財団の所有権保存登記の際に、工場財団目録に記録すべき事項を提出します。（※実際には、これがそのまま工場財団目録とみなされることになります。）

この工場財団目録の内容に変更が生じた場合は、工場財団目録の記録の変更登記手続きを行う必要があります。

（７）工場財団の所有権移転

工場財団の所有権が移転したときは、旧所有者と新所有者の共同申請で工場財団の所有権移転登記を行う必要があります。

第三者に所有権が移転する場合はもちろんのこと、会社が合併した場合や、会社分割で工場財団の所有権が移転した場合など登記が必要になります。

（８）工場財団目録の変更

工場財団目録の記録事項に以下の変更などが生じた場合、その変更登記を行わなければなりません。

①組成物件の表示の変更

　組成物件である土地や建物について、その所在や地番が変更した場合や、工作物や機械器具等について構造や個数などが変更した場合などは表示の変更登記が必要になります。

②組成物件の追加

　工場に新設物件が生じた場合や、財団に属しなかった物件を新たに工場財団に所属させる場合などは、その追加の登記が必要になります。

③組成物件の分離等

　工場財団の組成物件が当該工場財団から分離した場合や、工場財団の組成物件としての適格を失った場合などはその登記を行う必要があります。

④組成物件の滅失

　工作物または機械器具などの滅失の場合や、地上権などの権利が消滅した場合、滅失の登記が必要になります。

（９）工場財団の消滅

工場財団は、抵当権の目的とするために認められるものであるため、以下の場合には工場財団を存続させる必要が無く、消滅します。尚、下記④の事由による場合は、当事者は工場財団の消滅登記を申請する必要があります。

　①工場財団の所有権の保存登記後６カ月以内に抵当権の設定登記をしないとき

　②工場財団の抵当権の登記が全部抹消された後６カ月以内に新たな抵当権の設定登記をしないとき

　③工場財団の分割により抵当権の消滅する工場財団につき抵当権消滅後６カ月以内に新たな抵当権設定登記をしないとき

　④工場財団の所有者が工場財団の消滅登記を申請したとき